Prepare-se:Lá vem o Mega Armazém Urbano

Se você acha que as ruas da cidade estão congestionadas agora, imagine um gigantesco centro de distribuição pousando bem no meio de um ambiente urbano movimentado.

Motoristas, pedestres, ciclistas e caminhões de carga comercial disputam a mesma faixa de asfalto. A popularidade dos serviços de compartilhamento de carona, como Uber e Lyft, juntamente com a explosão do e-commerce e a consequente necessidade de entrega rápida de última milha, só serviram para piorar as coisas.

Agora vem a tendência de instalar grandes CDs, que antes ficavam em áreas menos movimentadas, bem no meio das grandes cidades. O motivo é a necessidade dos varejistas eletrônicos de satisfazer a demanda do cliente por serviços no mesmo dia e no mesmo dia, às vezes com base em horários específicos de entrega.

Em maio passado, os incorporadores imobiliários anunciaram a inauguração em 2021 de um DC no Bronx, Nova York. Totalizando quase 1 milhão de pés quadrados, será o maior centro de atendimento de dois andares do país. Projetos semelhantes estão em andamento em Chicago, Los Angeles e San Francisco.

“A vontade dos desenvolvedores de especificar esse tipo de projeto mostra que a demanda existe”, diz Matt Powers, vice-presidente executivo de varejo e e-commerce da incorporadora Jones Lang LaSalle.

O espaço dentro das cidades é precioso, observa ele, então a solução está na construção de instalações de vários andares que possam reunir a quantidade máxima de metragem quadrada em uma área restrita. Essa tem sido a tendência em países asiáticos como China, Cingapura e Japão, onde populações altamente condensadas forçam os desenvolvedores a crescer em vez de a sair.

Até agora, projetos semelhantes em cidades americanas foram em sua maioria considerados economicamente inviáveis. Não mais. As incorporadoras e seus inquilinos varejistas estão dispostos a pagar o custo extra de um terreno urbano em troca da capacidade de alcançar os moradores da cidade em questão de horas.

A construção de instalações de vários andares, com curvas apertadas necessárias para movimentar os veículos entre os andares, levanta questões de acesso por plataformas trator-reboque. O DC de 590.000 pés quadrados construído pela Prologis em Seattle, considerado o primeiro de seu tipo nos EUA, tem três andares, mas apenas os dois primeiros são reservados para operações de depósito. O último andar é composto por escritórios e “espaços do maker”, observa Powers.

O projeto de vários andares tende a funcionar melhor na Ásia por causa dos caminhões menores que costumam servir naquela região. Os veículos pesados ​​criam desafios estruturais para os construtores de edifícios altos. Também preocupa os incorporadores americanos a possibilidade de reclamações de residências e empresas vizinhas sobre ruído, iluminação, congestionamento de tráfego e poluição.

Mas nada disso está impedindo o crescimento de grandes CDs em certos ambientes urbanos dos EUA, onde armazéns menores dentro dos limites da cidade não podem mais atender à demanda pelo produto. Agora é uma questão de encontrar um espaço que equilibre a necessidade de proximidade com os clientes com problemas de zoneamento e uso. As instalações do Bronx, observa Powers, era anteriormente um complexo de cinema, então os vizinhos estavam acostumados com sua presença como uma operação comercial.

Os residentes locais também podem ficar um pouco aplacados pelo fato de que as remessas de saída desses grandes CDs estão se movendo em caminhões menores, geralmente vans, resultando em menos ruído e congestionamento. E os governos locais provavelmente aproveitarão a chance de reaproveitar parcelas de terras inativas, oferecendo incentivos generosos para a mudança de um grande depósito.

Os valores das propriedades urbanas estão geralmente em alta, seja devido ao afluxo de residentes de alta renda, empreendimentos comerciais como shoppings de luxo e a necessidade de mais espaço de armazenamento. “A demanda existe para o industrial”, diz Powers. “Os desenvolvedores não estão conseguindo negócios nesta propriedade. Eles estão dispostos a gastar um prêmio para atender ao usuário final. ”

Quanto ao efeito nos valores dos imóveis residenciais, isso depende da localização, diz Powers. “Isso pode afetar os residentes nas proximidades [de um CD], mas na maioria das vezes essas áreas ainda são quase comerciais.”

Uma preocupação maior é encontrar trabalhadores suficientes para atender a essas instalações gigantes. Com o desemprego nos EUA em taxas historicamente baixas, todas as empresas de serviços enfrentam o desafio de obter corpos aquecidos suficientes. E o trabalho de depósito em particular, que consiste em tarefas repetitivas e muitas vezes árduas, não é considerado uma opção atraente por muitos candidatos mais jovens hoje. Depois, há o fato de que o custo de contratação de trabalhadores baseados na cidade costuma ser maior do que nos subúrbios ou nas áreas rurais.

Powers espera que a tendência de armazenamento urbano continue, com uma ressalva. “Não será um crescimento rápido”, diz ele. “Isso ainda é um prêmio.” Os varejistas estão dispostos a arcar com os custos de localização em ambientes urbanos como Manhattan por motivos de imagem e presença no mercado. As empresas industriais, por outro lado, provavelmente farão escolhas mais voltadas para os resultados financeiros em cada local.

Além disso, o número de cidades que podem hospedar essas operações é limitado. As oportunidades continuarão a surgir em lugares restritos como San Francisco, centro de Chicago e Nova York, diz Powers, “mas essa demanda não se traduzirá em Dallas ou Houston, que já estão se espalhando”.