Mega-Armazéns Urbanos: O Crescente Desafio para Ruas das Cidades

Se você acha que ruas de cidades estão congestionadas agora, imagine um centro de distribuição gigante pousando bem no meio de um ambiente urbano movimentado.

Concorrência por Espaço

Motoristas, pedestres, ciclistas e transportadores de frete comercial estão todos disputando a mesma faixa de asfalto. A popularidade de serviços de ride-sharing como Uber e Lyft, combinada com a explosão do e-commerce e consequente necessidade de entrega rápida de última milha, apenas serviram para piorar as coisas.

Nova Tendência: DCs no Centro das Cidades

Agora vem a tendência de instalar grandes DCs, que costumavam ficar em áreas menos congestionadas, bem no meio de grandes cidades. A razão é a necessidade dos e-tailers de satisfazer demanda do cliente por serviço next-day e same-day, às vezes vinculado a horas específicas de entrega.

Exemplos Recentes

Em maio passado, desenvolvedores imobiliários anunciaram a abertura em 2021 de um DC no Bronx, Nova York. Totalizando quase 93.000 metros quadrados, será supostamente o maior fulfillment center de dois andares do país. Projetos similares estão em andamento em Chicago, Los Angeles e São Francisco.

"A disposição dos desenvolvedores para especificar esse tipo de projeto mostra que a demanda está lá", diz Matt Powers, vice-presidente executivo de varejo e e-commerce com o desenvolvedor imobiliário Jones Lang LaSalle.

Solução Vertical

Espaço dentro de cidades está no prêmio, ele nota, então a solução está em construir instalações multi-andar que possam empacotar a quantidade máxima de metragem quadrada em uma pegada restrita. Isso há muito é a tendência em países asiáticos como China, Cingapura e Japão, onde populações altamente condensadas forçam desenvolvedores a construir para cima em vez de para fora.

Viabilidade Econômica nos EUA

Até agora, projetos similares em cidades dos EUA foram na maior parte considerados economicamente inviáveis. Não mais. Desenvolvedores e seus inquilinos varejistas estão dispostos a pagar o custo extra de terreno urbano em troca de poder atingir moradores da cidade em questão de horas.

Desafios de Acesso

A construção de instalações multi-andar, com curvas apertadas necessárias para mover veículos entre andares, levanta questões de acesso por caminhões trator-reboque. O DC de 54.800 metros quadrado construído pela Prologis em Seattle, dito ser o primeiro de seu tipo nos EUA, tem três andares, mas apenas os dois primeiros são reservados para operações de armazém. O andar superior consiste em escritórios e "maker spaces", nota Powers.

O design multi-andar tende a funcionar melhor na Ásia por causa dos caminhões menores que costumam servir aquela região. Veículos pesados criam desafios estruturais para construtores de instalações de alta elevação. Também preocupa desenvolvedores americanos a possibilidade de reclamações de residências e negócios vizinhos sobre ruído, luzes, congestionamento de tráfego e poluição.

Mitigação e Incentivos

Mas nada disso está impedindo o crescimento de grandes DCs em certos ambientes urbanos dos EUA, onde armazéns menores dentro dos limites da cidade não podem mais atender a demanda por produto. Agora tornou-se uma questão de encontrar espaço que equilibre a necessidade de proximidade a clientes com questões de zoneamento e uso. A instalação do Bronx, nota Powers, era anteriormente um complexo de cinema, então vizinhos estavam acostumados com sua presença como operação comercial.

Moradores locais também podem ser algo apaziguados pelo fato de que remessas de saída desses grandes DCs estão se movendo em caminhões menores, frequentemente vans, resultando em menos ruído e congestionamento. E governos locais provavelmente pularão na chance de reaproveitar parcelas de terra inativas, oferecendo incentivos generosos para um grande armazém se instalar.

Valores Imobiliários

Valores de propriedades urbanas estão geralmente em alta, seja devido a influxo de residentes de renda mais alta, desenvolvimentos comerciais como shoppings de alto padrão, e a necessidade de mais espaço de armazém. "A demanda está lá para industrial", diz Powers. "Desenvolvedores não estão conseguindo negócios nessa propriedade. Eles estão dispostos a gastar um prêmio para servir o usuário final."

Quanto ao efeito em valores de propriedades residenciais, isso depende da localização, diz Powers. "Pode impactar residentes em proximidade [a um DC], mas na maior parte estas ainda são áreas quasi-comerciais."

Desafio de Mão de Obra

Uma preocupação maior é encontrar trabalhadores suficientes para operar essas instalações gigantes. Com desemprego nos EUA em taxas historicamente baixas, todo negócio de serviços enfrenta o desafio de obter corpos suficientes. E trabalho de armazém em particular, consistindo de tarefas repetitivas e frequentemente árduas, não é considerado opção atrativa por muitos buscadores de emprego mais jovens hoje. Então há o fato de que o custo de contratar trabalhadores baseados na cidade é frequentemente maior que nos subúrbios ou áreas rurais.

Perspectiva Futura

Powers espera que a tendência de armazenagem urbana continue, com uma ressalva. "Não vai ser crescimento rápido", diz ele. "Isso ainda é um prêmio." Varejistas estão dispostos a absorver o custo de localizar em ambientes urbanos como Manhattan por razões de imagem e presença de mercado. Empresas industriais, por outro lado, provavelmente farão escolhas mais voltadas para o bottom-line em cada localização.

Além disso, o número de cidades que podem hospedar tais operações é limitado. Oportunidades continuarão a surgir em lugares fortemente contidos como São Francisco, downtown Chicago e Nova York, diz Powers, "mas essa demanda não vai se traduzir para Dallas ou Houston, que já estão se espalhando."