As mudanças nas demandas da cadeia de suprimentos de 2020

Embora COVID-19 representasse grandes ameaças para todas as empresas em todos os setores, gerou um medo especial no setor imobiliário industrial e logístico, e por boas razões. Enquanto as notícias circulavam sobre o aumento repentino em Wuhan, China, um conhecido centro de manufatura que é uma engrenagem em uma máquina muito maior, os motivos de preocupação pareciam se multiplicar. O desespero parecia cíclico - as interrupções na cadeia de abastecimento diminuíram a receita da empresa, o que, junto com a redução nos gastos do consumidor, diminuiu a necessidade de abastecimento. Por um momento, a demanda por depósitos e centros de distribuição parecia estar em declínio inevitável.

Mas o tempo revelou uma história mais verdadeira, e as perspectivas do setor industrial e de logística estão mostrando uma resistência quase sem paralelo. Para entender e confiar na demanda inabalável por espaços de distribuição em meio a uma recessão global, é imperativo considerar os novos impulsionadores da demanda na economia COVID-19 e observar as mudanças nas estratégias de cadeia de abastecimento que farão com que as propriedades do armazém sejam alguns dos tipos de propriedade com melhor desempenho daqui para frente.

A tríade de demanda

Na revisão de meio do ano da CBRE sobre o panorama do mercado imobiliário global, a demanda no setor industrial e de logística tem três fontes principais. Primeiro, e talvez o mais impactante, é o boom do comércio eletrônico. Uma extensão de uma tendência já crescente, as compras virtuais e as vendas online tiveram um grande impacto na composição do setor industrial desde a pandemia de COVID-19. Tudo, desde comida e roupas até decoração de casa, está sendo comprado online, exigindo instalações de distribuição em número muito maior. Em 2019, o comércio eletrônico representou 17% do total das vendas no varejo nos 10 países com a maior produção no varejo - um número que deve aumentar para 21% até 2021.

Outra previsão é o aumento do “estoque de segurança”. Durante a pandemia, a demanda acumulada e os surtos de compras mudaram a mentalidade de varejistas e fabricantes. Muitos proprietários de empresas estão optando por aumentar seu estoque de armazenamento, a fim de estarem preparados de forma adequada para um comportamento de comprador imprevisível semelhante. Uma estratégia que é amplamente adotada atualmente, um aumento no estoque de segurança também impulsionará a demanda por espaço de depósito.

A fonte final do aumento da demanda são as adaptações que se seguiram à estratégia da cadeia de suprimentos. Como a maioria das cadeias de suprimentos hoje opera em configurações multicamadas, onde um warehouse alimenta outro, o impacto do COVID-19 causou efeitos de gargalo em muitos lugares e as ineficiências da abordagem multicanal foram expostas. É de se esperar que os varejistas mudem sua estratégia, adotando uma abordagem omnicanal para a distribuição, como era feito no passado.

Demanda em lugares diferentes

No processo de expansão de suas redes de distribuição de comércio eletrônico, os varejistas provavelmente diversificarão sua demanda em termos de localização. As interrupções causadas pela pandemia e as tarifas comerciais pré-existentes entre a China e os EUA estão afastando o interesse da China e levando-o para os mercados industriais da Ásia, Europa, México e localmente nos EUA. Cada vez mais varejistas estão adicionando instalações de manufatura fora da China, além de suas operações já instaladas, para diminuir a chance de efeitos de gargalo futuros. Com a ênfase em garantir a resiliência da cadeia de abastecimento, o mercado industrial será descentralizado favoravelmente.

Durante a recessão, os mercados industriais próximos a áreas povoadas continuarão a representar baixo risco. Em vez disso, os mercados suburbanos secundários e terciários - áreas mais dependentes da economia localizada - refletirão a inevitável desaceleração do mercado. Mas, devido à perspectiva holística do mercado, não há razão para supor que tal abrandamento tenha permanência, e essas áreas podem fornecer aos investidores oportunidades de alto rendimento no longo prazo.

A demanda também se manifestará de forma diferente nos setores atendidos. Naturalmente, os ocupantes do comércio eletrônico fornecerão algumas das demandas mais previsíveis e inabaláveis. Mas outra indústria em crescimento é a de alimentos, alimentos e bebidas. A comida é um tipo de bem que é cada vez mais comprado online, alimentando a necessidade de os varejistas de alimentos terem novas estratégias de armazenamento. O CRBE nomeia médicos, provedores de dados e provedores de logística nacionais terceirizados como outros ocupantes de baixo risco.

Por último, a demanda também será diferente entre os tipos de propriedade, com espaço de caixa grande sendo a aposta mais segura. Blocos maiores de espaço são preferidos pelos varejistas nos EUA. Se a demanda por armazéns e centros de distribuição na milha final - onde as mercadorias permanecem antes de serem distribuídas ao destino final do cliente - aumentar conforme previsto, pode haver demanda constante por projetos de redesenvolvimento no próximos anos.

“Cadeia de suprimentos” é um termo que a pandemia de coronavírus traz à mente, junto com um certo tipo de pânico. Mas o aumento no comércio eletrônico, a necessidade de estoque de segurança e as ineficiências expostas do atual sistema centralizado multicanal são promissores para o setor industrial e de logística. Com todos os motivos para esperar um aumento constante na demanda por armazéns e centros de distribuição, este espaço no mercado imobiliário continuará a mostrar resiliência à medida que os efeitos econômicos da pandemia continuam a se manifestar. Para os investidores que desejam enfrentar as fraquezas de outros setores, o setor imobiliário industrial é um lugar bem informado para se procurar.

Zain Jaffer é fundador e CEO da empresa de investimentos Zain Ventures.