Evolução da Cadeia de Suprimentos 2020: Adaptando-se aos Desafios da COVID-19

Enquanto a COVID-19 representou grandes ameaças a todos os negócios em todos os setores, gerou medo particular no setor imobiliário industrial e logístico, e com razão. À medida que notícias circulavam sobre o surto em Wuhan, China, um conhecido hub de manufatura que é uma engrenagem em uma máquina muito maior, razões para preocupação pareciam se multiplicar. O desespero parecia cíclico — disrupções na supply chain diminuíam receita das empresas, o que, combinado com redução no gasto do consumidor, diminuía a necessidade de suprimento. Por um momento, a demanda por armazéns e centros de distribuição parecia em declínio inevitável.

Mas o tempo revelou uma história mais verdadeira, e a perspectiva da indústria industrial e logística mostra resistência quase sem paralelos. Para entender, e confiar, na demanda inabalável por espaços de distribuição em meio a uma recessão global, é imperativo considerar os novos drivers de demanda na economia da COVID-19, e observar as mudanças nas estratégias de supply chain que farão propriedades de armazém alguns dos tipos de propriedade com melhor performance no futuro.

O Triângulo da Demanda

No Midyear Review da CBRE sobre Perspectivas do Mercado Imobiliário Global, a demanda no setor industrial e logístico tem três fontes principais. Primeiro, e talvez mais impactante, é o boom do e-commerce. Extensão de uma tendência já crescente, compras virtuais e vendas online tiveram enorme impacto na composição do setor industrial desde a pandemia. De alimentos e roupas a decoração para casa, tudo está sendo comprado online, exigindo instalações de distribuição em números muito maiores. Em 2019, o e-commerce representava 17% do total de vendas de varejo nos 10 países com maior produção de varejo — figura que deve subir para 21% até 2021.

Outra previsão é o aumento de "estoque de segurança". Através da pandemia, demanda reprimida e picos de compra mudaram a mentalidade de varejistas e fabricantes. Muitos donos de negócio estão optando por aumentar seu estoque em armazenagem, para estar adequadamente preparados para comportamento do comprador similarmente imprevisível. Uma estratégia atualmente amplamente adotada, o aumento de estoque de segurança também impulsionará demanda por espaço de armazém.

A fonte final de demanda aumentada são as adaptações resultantes na estratégia de supply chain. Como a maioria das supply chains hoje opera em configurações multi-nível, onde um armazém alimenta outro, o impacto da COVID-19 causou efeitos de gargalo em muitos lugares, e as ineficiências da abordagem multi-canal foram expostas. Espera-se que varejistas mudem sua estratégia, adotando uma abordagem omnichannel para distribuição como feito no passado.

Demanda em Lugares Diferentes

No processo de expandir suas redes de distribuição de e-commerce, varejistas provavelmente diversificarão sua demanda em termos de localização. Disrupções causadas pela pandemia, e tarifas comerciais pré-existentes entre China e EUA, estão impulsionando interesse para fora da China e para mercados industriais da Ásia, Europa, México e localmente nos EUA. Cada vez mais varejistas estão adicionando instalações de manufatura fora da China, além de suas operações já em vigor, para diminuir chance de futuros efeitos de gargalo. Com ênfase em garantir resiliência da supply chain, o mercado industrial será favoravelmente descentralizado.

Durante a recessão, mercados industriais perto de áreas populosas continuarão a apresentar baixo risco. Em vez disso, mercados suburbanos secundários e terciários — áreas mais dependentes de economia localizada — refletirão o downturn inevitável no mercado. Mas devido à perspectiva holística do mercado, não há razão para assumir que tal suavização tenha permanência, e estas áreas poderiam proporcionar oportunidades de alto rendimento para investidores a longo prazo.

A demanda também se manifestará diferentemente entre indústrias atendidas. Naturalmente, ocupantes de e-commerce buscarão parte da demanda mais previsível e inabalável. Mas outra indústria em crescimento é mercearia, alimentos e bebidas. Alimentos são um tipo de bem cada vez mais comprado online, alimentando a necessidade de varejistas de mercearia terem novas estratégias de armazenagem. A CBRE nomeia médica, provedores de dados, e provedores nacionais de logística terceirizada como outros ocupantes de baixo risco.

Por fim, a demanda também diferirá entre tipo de propriedade, com espaços big-box esperados como aposta mais segura. Blocos maiores de espaço são preferidos por varejistas nos EUA. Se a demanda por armazéns e centros de distribuição last-mile — onde bens permanecem antes de serem distribuídos ao destino final do cliente — aumentar como previsto, pode haver demanda constante por projetos de redesenvolvimento nos próximos anos.

"Supply chain" é termo que a pandemia do coronavírus traz à mente, junto com certo tipo de pânico. Mas o surto no e-commerce, a necessidade de estoque de segurança, e as ineficiências expostas do atual sistema multi-canal centralizado são nada menos que promissores para o setor logístico e industrial. Com toda razão para esperar aumento constante na demanda por armazéns e centros de distribuição, este espaço no mercado imobiliário continuará a mostrar resiliência enquanto os efeitos econômicos da pandemia continuam a se desenrolar. Para investidores esperando contrabalançar fraquezas de outros setores, imobiliário industrial é um lugar informado para olhar.

Zain Jaffer é fundador e CEO da empresa de investimento Zain Ventures.